Il faut observer le centre-ville de Montréal pour comprendre que le marché de la copropriété est actuellement en transformation. Alors que les prix de revente des unités de condos stagnent, le nombre d’unités augmente encore d’avantage. Dans le quartier Ville-Marie au centre-ville de Montréal par exemple, boulevard René-Lévesque, entre les rue Saint-Marc et Stanley, plus de 5 000 unités ont récemment été construites ou sont en voie de l’être. Des tours sont érigées rapidement, les unes plus hautes que les autres ; les Tours du Canadien (1200 unités), le Yul (900 unités), le Roccabella (596 unités), l’Icone (360 unités), le Drummond (420 unités), l’Avenue (325 unités) et bien d’autres, toutes à l’intérieur d’un rayon de moins d’un kilomètre. Une situation semblable peut être observée dans Griffintown et dans d’autres quartiers de la ville. Il est clair que le haut niveau de l’offre d’unités de condos des dernières années ne semble pas s’essouffler malgré une demande locale mitigée.
Une croissance artificielle en pleine création
La chute de demande locale est compensée par les nombreuses ventes d’unités à des investisseurs étrangers. Des promoteurs vont jusqu’à se munir de notaires sino-canadiens afin de faciliter les transactions. Le Moyen-Orient et la Chine sont actuellement des terreaux fertiles d’acheteurs. Ce transfert de demande, de locale à globale, permet de conserver des niveaux de ventes acceptables pour les unités nouvellement construites. Cela incite donc les promoteurs à continuer de construire. La relation offre et demande du marché de la copropriété est en mutation. Cette situation complique la donne lors de la revente, notamment pour les copropriétaires encore majoritairement locaux. Le terrain de jeu se complexifie, il devient de plus en plus difficile d’y trouver son compte.
Plus de 50% des condos revendus à perte
Selon un récente étude de la firme JLR basée sur des données colligées à partir des transactions inscrites au registre foncier du Québec entre 2012 et 2015, la moitié des condos vendus ont généré un gain de moins de 3.9 % pour leurs propriétaires. Une fois les coûts liés au courtier et au notaire imputées, et en prenant soins de tenir compte de l’inflation, ce gain médian se transforme plus souvent qu’autrement en perte. Cela sans inclure les possibles charges communes additionnelles imprévues pour lesquelles il aura fallu cotiser durant la période de détention de l’actif. La fin de la récréation a sonné, l’eldorado du condo n’est plus. Le rendement rapide devient plus problématique. L’offre locale dépassant la demande locale et les rendements intéressants se faisant plus rares, l’acheteur passe inévitablement en position de force.
L’investissement d’une vie
Malgré une position avantagée face au vendeur, l’acheteur reste lui aussi vulnérable. Fini le temps où l’on achetait un condo à des prix inférieurs au revenu annuel de son ménage. Aujourd’hui, il faut investir 4 à 8 fois la valeur du revenu annuel du ménage pour acquérir une copropriété. L’achat d’une unité de condo devient une décision, encore plus importante, qui oblige à prendre en compte une multitude de facteurs. L’information étant plus facilement accessible, les acheteurs sont plus pointilleux et plus attentifs, donc plus sélectifs. Une fois le choix effectué et l’unité de condo nouvellement acquise, le copropriétaire a ensuite la lourde tâche de faire fructifier son investissement. Dans pareil contexte, le reflexe premier devrait être de mieux protéger son actif, en le gérant de façon plus serrée, mieux cadencée.
Mieux gérer la conservation de l’immeuble pour se protéger
Une gestion cadencée de la conservation de l’immeuble est une clé maitresse pour permettre au copropriétaire de protéger son investissement et d’ainsi espérer générer un rendement supérieur au marché. Il est largement reconnu que la quasi-totalité des immeubles en copropriété au Québec souffre actuellement d’un déficit chronique d’entretien. Ce manque d’intérêt, quasi généralisé, pour la conservation des immeubles est une réelle opportunité pour les copropriétaires désireux de se démarquer et d’ainsi faire fructifier avantageusement leur investissement. Faire briller son immeuble permet d’attirer d’avantage l’attention des acheteurs. Un immeuble bien tenu représente un risque financier moins grand, donc un investissement plus sûr et plus stable. Cela a un impact direct sur la valeur de revente.
L’importance des parties communes
En copropriété, les parties communes agissent comme un véritable moteur de création de valeur. Mettre l’emphase sur la gestion de la conservation de l’immeuble permet de maintenir la valeur, voir de l’augmenter. Il ne faut pas s’y méprendre, le rendement en copropriété s’opère d’abord et avant tout par la conservation des parties communes, ensuite par celle des parties privatives (les unités de condo). Une unité bien tenue dans un immeuble en décrépitude n’est pas intéressant. Les acheteurs avisés évaluent d’abord les parties communes (le hall d’entrée, les services disponibles, la terrasse, la piscine, etc), ensuite l’unité de condo. Simplement dit, l’unité de condo peut toujours être rénovée au gout d’un nouvel acheteur, pas les parties communes. Impossible pour un nouvel acheteur de rénover le hall d’entrée de l’immeuble ou de restaurer la piscine sur le toit. Pour vous assurer que votre actif immobilier s’apprécie, il faut optimiser la gestion de l’entretien des parties communes de votre immeuble en copropriété.
Générer de la valeur requiert l’aide de professionnels
La responsabilité d’entretenir convenablement les parties communes afin de conserver l’immeuble incombe aux copropriétaires administrateurs du syndicat de copropriété (le conseil d’administration). Les syndicats de copropriété qui feront une gestion serrée de l’entretien de l’immeuble se démarqueront du marché et se verront récompensés en termes de valeur et de rendement à la revente des unités de condo. Un administrateur agréé spécialisé en gestion de copropriété peut vous conseiller ou gérer votre syndicat de copropriété de façon efficace et efficiente afin d’y créer un maximum de valeur.
Publié le 28 juin 2016 – Ordre des administrateurs agrées du Québec.