C’est un fait reconnu, la majorité des immeubles en copropriété au Québec souffrent d’un déficit chronique d’entretien. Triste corollaire, les copropriétaires n’ayant pas suffisamment porté attention à leur investissement doivent mettre la main dans leur poche plus souvent et plus profondément qu’autrement. En bout de piste, le manque d’intérêt pour la gestion nuit invariablement à la valeur de revente de l’ensemble des unités de l’immeuble négligé. Tout n’est pas perdu! Les copropriétaires désireux de maintenir leur qualité de vie et de faire fructifier leur investissement peuvent tirer profit d’un tel contexte; voici quelques conseils qui devraient vous aider à y trouver votre compte.
La gestion est une science
La gestion d’un immeuble en copropriété comprenant plusieurs unités peut se comparer à la gestion d’une entreprise d’une valeur de plusieurs millions de dollars. Rien à voir avec la gestion d’une maison! Une telle responsabilité exige du leadership, de l’expérience et des connaissances pointues et variées. Il faut compter sur des aptitudes financières et juridiques, en plus d’avoir des compétences en technique du bâtiment, en assurances, en négociation de contrats, en communication, en gestion de projets, etc. Il faut aussi maitriser et appliquer les fonctions de gestion, soit la planification, la direction, la coordination et le contrôle. Une gestion d’immeuble défaillante vous placera toujours en mauvaise position et affectera la valeur de votre investissement.
Oubliez les économies de bout de chandelle
Peu importe la taille de votre copropriété, il ne faut pas hésiter à demander des conseils et à faire appel à un administrateur agréé (Adm.A.) spécialisé en copropriété afin d’être bien épaulé. Avant d’arrêter votre choix, rappelez-vous cette règle d’or; si on vous offre des services pas chers, dites-vous que cela ne vaut pas cher. Un administrateur agréé spécialisé en copropriété, appuyé par une équipe multidisciplinaire, devrait commander plus de 85$ l’heure pour ses services. Fréquents sont les immeubles ou le concierge est mieux rémunéré que le gestionnaire de la copropriété, une véritable aberration. Chercher à faire des économies de bout de chandelle en n’attribuant pas les ressources nécessaires à la mise en place d’une saine gestion ne devrait jamais être un objectif en soi, vous y perdrez toujours au change.
Évitez la gestion à distance
Notre expérience du marché nous porte à croire que les copropriétés souffrant d’un manque d’entretien ont actuellement des difficultés à mettre en place le processus de contrôle, car la gestion à distance est devenue la norme au Québec au fil du temps. Être sur place est crucial, au minimum pour accueillir et vérifier le travail des fournisseurs et des employés, si cela est impossible, demandez de l’aide. Sans une présence sur place, vous pouvez être assurés que les travaux vous coûteront toujours plus chers et que vous aurez souvent à refaire les mêmes travaux à répétition. N’oubliez pas ce proverbe: loin des yeux, loin du cœur.
Impliquez-vous!
Dans le contexte économique actuel, il faut trimer dur pour accéder à la copropriété. Pourtant, il suffit d’assister à une seule réunion annuelle de copropriétaires dans sa vie pour constater le manque d’intérêt flagrant d’une large majorité de copropriétaires pour la gestion de leur principal actif. C’est immanquable, en fin de rencontre, lorsque vient le moment de nommer des administrateurs bénévoles pour protéger le bien commun, un silence total s’abat soudainement sur la salle. Ce manque d’implication a pour conséquence d’obliger des administrateurs, souvent essoufflés, ayant déjà largement contribué, à être nommés à répétition à cette fonction ingrate, mais ô combien importante.
Sortez du lot!
Adopter une attitude désinvolte en laissant les choses aller en pensant que tout va s’arranger et que votre condo va prendre de la valeur sans implication serait une grave erreur. Le marché de la copropriété se raffermit et les acheteurs s’informent davantage. Les immeubles mal gérés passent déjà dans le tordeur financier et cela va continuer de s’accentuer. La qualité de la gestion est devenue l’élément ultime créateur de valeur. Exigez de travailler avec les meilleurs gestionnaires et impliquez-vous pour protéger et faire croître votre investissement, le jeu en vaut la chandelle.
Article publié dans la revue Condo Liaison par le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ)
Vol. 18 | No 2 | Printemps 2017